10城首套房贷利率降至“ 3”字头 降价潮频现

自9月底央行、YBJH发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》各城市贷款利率就出现了不同程度的下降。

据据《证券日报》报道，近期多个城市跟进下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限。截至目前，已经有大连、石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等在内的至少20个城市首套房贷款利率低于4%。

分城市来看，主要集中于二线及三四线城市。目前一线城市房贷利率自上次跟进央行下调LPR(贷款市场报价利率)后，基本没有变化，与9月份利率水平保持一致。

新楼君认为这是二三四线城市对刚需购房者释放的善意，意在鼓励购房者出手。

从贝壳研究院数据来看，今年10月份首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三、四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

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诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称，进入四季度，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会跟进，同时已经进行调整的城市后期也有进一步下调的可能。

据贝壳研究院10月19日数据，已有10城首套房贷利率降至“3”字头，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌、清远、江门、昆明、襄阳、济宁。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。

而据新楼君了解，三四线城市中，清远首套房利率最低，据悉已降至3.7%。

此外，据泉州网本月初消息，泉州市首套房贷款利率下限降至3.8%。

对于房贷利率走势，业内分析人士认为，四季度将是主要政策窗口期，预计接下来会有更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，产生引导效应，带动整体市场预期恢复。

而与房贷利率下降形成鲜明反差的是各地频现的降价潮。

据《每日经济新闻》消息，深圳佳兆业前海广场二期精装公寓产品，现房，且售价仅为开盘价的7折，均价5.2万元/㎡，与开盘价相比，降价幅度达30%。

据《中国房地产报》报道，10月25日，青岛有业主在朋友圈转发抛售李沧区绿城一套132平方米的房源，“直降30万元，一口价360万元”，该房源单价要低于市场成交价2000元/平方米。降价幅度达7.7%。

另据《第一财经》消息，深圳福田区八卦岭片区鹏盛村一套31.48平户型的楼梯房（二手房），2020年12月的成交总价为348万，来到2022年10月，同样户型的成交总价已经降至200万元，远远低于261万的参考价，降价幅度达42.5%。而这仅仅是发生在不到两年的时间内。

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据365淘房网消息，上海蓝鼎观湖苑在8月份的成交均价约2.2万/㎡，而小区去年的成交价格最高已超2.8万/㎡，降幅至少达21%；万科蓝山最新的成交中有3套成交价格回到3万/㎡以下，相比去年的3.8万/㎡以上，降幅至少达21%；保利和盛公馆、佳源巴黎都市最新的成交均价也是下降至3万以下……而省府板块万科时代之光，一套143㎡的大HOUSE，6月初上架挂牌总价668万，到9月底已经降至580万，已下降88万，降幅达12.9%。

新房、二手房的价格均呈现不乐观的态势。这也是购房者观望情绪加重的主要体现。虽说，现在官方在不断释放善意的信号，但购房者不买账，后续就只能继续想想办法。

无怪，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇称，尽管调控政策或在需求端持续加码，且将在一定程度上提高市场成交活跃度，但政策端向销售端的传导仍需一定时日，购房者在决策过程中的谨慎和理性情绪将于中短期内延续。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称，9月底，央行、银保监会、财政部等持续释放利好政策，10月份以来，已有多地落地相关举措，降低房贷利率有利于降低购房成本，促进置业需求入市。

更有专家表示，在多重政策利好下，未来二手房市场企稳回升的可能性较大。的确，二手房是楼市晴雨表，只有二手房市场稳了，整个房地产市场才会企稳。虽说政策已经出了，未来会不会企稳，还要交给市场。

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东方金诚首席宏观分析师王青认为，即使短期内5年期LPR报价保持不动，未来监管层也可通过进一步放宽首套房贷利率下限，乃至适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率持续下行。推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点。

新楼君认为，虽说现在房贷利率在很多城市出现了不同程度的下降，但目前仅仅是停留在二三四线城市的层次。一线城市由于供需不平衡，短时间内利率还难以下降。而二三四线城市，由于供给大于需求，没有利率政策的支撑，将很难保证成交量。

所以，二三四线城市利率，仍有下降的空间，所以二三四线城市的购房者现在仍然不要盲目出手，认为出现利率下降的消息就可以出手了。还是要结合自身的条件，理性出手，若当地供给、需求严重失衡，利率下降也可能只是一道开胃小菜而已，大餐有可能还在后面。

而一线城市的购房者，则更要稳住心态，短期内房价是不会上涨的，但下跌的可能性也很低。毕竟一线城市寸土寸金，只要土地价格不降，那么房价将很难下跌。

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任泽平曾说过，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。只要你所在城市人口还是净流入，从长期看来，房价就很难跌下去，不管你是一线城市还是二三四线城市。这一点请务必保持清醒的认识。

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