[摘要] 3月20日，住建部部长陈政高在全国电视电话会议上要求提高住房公积金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。同一日，坊间传住建部正酝酿发布稳定住房消费相关政策。
3月20日，住建部部长陈政高在电视电话会议上要求提高住房公积金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。同一日，坊间传住建部正酝酿发布稳定住房消费相关政策。
不论住建部提出提高公积金使用效率与稳定房地产政策有无直接关系，也不论坊间传言的真实度有多大，房地产市场的平稳发展对于目前下行压力增大的中国经济来说，意义重大。
从目前中国经济实际出发，保持房地产平稳健康发展是必须的。目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在总需求中占比十分高，宏观经济增长、财政收支、就业和物价变化对房地产的波动十分敏感和剧烈。2015年，房地产市场是否平稳健康发展直接决定着宏观经济能否稳定。2015年是全面深化改革的关键之年，也是调结构的紧要之年，在经济下行压力加大和新增长点不突出的情况下，实现房地产市场以及宏观经济的稳健发展，可以为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。
保持房地产平稳健康发展也是可能的。，长期发展有空间。尽管目前城镇居民拥有住房初步达到户均一套，人均33平方米，但是，城镇居民住房拥有很不均衡，住房成套率比较低。根据“六普”数据，城镇49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房没有厨房和厕所；此外，中国城镇化处在中期，按照2020年城镇化率60%计算，中国将有3亿左右的已到和将到城镇的转移人口需要“住有所居”。到2025年之前，中国城镇住房需求不会下降。第二，短期发展有潜力。从居民收入增长、户籍制度改革和城镇住房存量结构看，剔除纯粹的投资和投机需求，短期内城乡居民首次置业的刚性需求和二次置业的改善性需求潜力很大。
由此建议：，引导市场对房地产业进行调整。由于周期性原因和前期过度发展，房地产市场出现了暂时性、区域性和结构性的过剩。一些城市个别大型房企和不少中小房企由于过去盲目乐观、决策失误或管理不善等原因，将面临资金短缺、销售不畅、工程延期，甚至停工或烂尾的困难。应允许个案房地产风险发生，按市场化的原则进行兼并重组或破产清算，从而实现企业的优胜劣汰、要素的优化配置和市场的再平衡。但同时注意防止出现区域性和系统性的房地产风险。让房地产在迈向健康的调整中，支撑“稳增长、惠民生、促改革与调结构”。
第二，利用宏观政策促进房地产发展。2015年积极财政政策和稳健货币政策，有助于稳定和促进住房市场发展。其中，首先要发挥好货币政策和信贷政策的作用。关键是增强金融机构的信心和降低金融机构的风险。为此，除了扭转金融机构的预期外，要积极推进住房抵押贷款证券化业务。其次，把握好税收政策操作的目标和方向。将减税限定在首套房或者二套房的购买者以及开发企业。如果不加区别地实施交易环节减税，不但不能增加新房需求，在目前市场环境下，还可能导致存量房的大量抛售。
第三，落实房地产发展的主体责任。目前房地产市场分化严重，促进房地产稳健发展，必须“因地制宜，分城施策”。城市政府不仅对辖区房地产的调控和监管、居民住房保障负有责任，而且拥有正确决策的信息优势，目前在住房公积金、土地、税费、公共服务，以及户籍等制度改革方面，拥有一定的调控手段。因此，应有效落实城市政府在促进房地产发展的主体责任。
第四，增强住房保障力度。棚户区改造，虽由政府主导或引导，但主要通过市场运作，多数产权归属自有，减少政府直接建设和拥有的管理成本，挖掘棚户区居民的部分潜在需求，具有惠民生、稳增长的多面效应。基于棚户区改造的成功经验以及当前市场环境，在规模上，棚户区改造可以适当扩大；在范围上，可将危房改造纳入棚户区改造政策之中；在保障方式上，可以从实物保障转向实物保障与货币补贴并举。同时，对一些住房严重过剩的城市，可以考虑将部分条件相近的存量商品房转为公租型的保障房。
两会后，楼市回暖的预期越来越强烈。昨天，福建楼市松绑的新规实施，不仅放宽了首套房首改房认定标准、还加大了使用住房公积金购房支持力度。而在此之前，济南、广州等地也已出台了鼓励楼市发展的相关政策。楼市真的要回暖了吗？
楼市政策层面利好消息不断释放
阳春三月，持续下行的楼市似乎也在迎来又一春。虽然从新公布的数据来看，楼市仍然是低迷的。但与低迷的数据相比，楼市的信心指数正在迅速提升。在今年政府工作报告中，可以看出有关楼市的表述与去年不同，并没有出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”的字眼。
与政府工作报告相呼应的是，3月份以来，楼市政策层面的利好消息在不断释放。昨天开始正式施行的福建楼市新规被称为“闽七条”，七个大招中，有一个明确规定，首次申请公积金贷款，首付可降到20%。这让一直打算改善住房的赵先生很高兴：
赵先生：我肯定会去考虑的，现在肯定就会去看咯。然后比如说我现在小套的房子我会去看大套的房子的是不是便宜，便宜的话可以去换一个比较大的，换啊或者换面积大一点的房子啊改善一下住房的环境啊。
利好还待落地观望情绪浓重
其实这样的楼市松绑政策，各地方政府早已陆续展开。比如，济南、广州在前几天陆续出台了支持用公积金降首付比例的措施。不过，这样的利好会对楼市产生多大影响呢？福建麦田房产中介的工作人员陈朝继并不乐观：真正的影响其实不大，他只是说给你客户，这些买房子的人一个信号，（政府说）那你们买房就会给你们优惠。但只是给公积金的客户一点优惠。
除了多地公积金的松绑，另一个对于楼市影响巨大的利好就是降息。2月份降息后，有人算过账，100万元20年期的房贷，每月少还200多元，一年下来就是2000多元。
不过，实际情况是，很多地方的楼市却难以享受降息的利好。南京多家银行个贷部门表示，现在首套房贷的大门只向合作楼盘客户打开；利率方面，则悄然回调到基准，多松口给出95折，9折更是销声匿迹。有些银行网点甚至直接表明，现在拒绝接受新客户的贷款案子：
银行1：新房你要找开发商，他一般都有定点的。开发商定点的可能还有点折扣，像我们的话都没有下浮的利率的。
银行2：如果买一手房的话，开发商会指定，不是说你在我们这边贷就能贷得起来的。
银行3：我们是特定楼盘是95折，其他是不打折。
由此看来，尽管降准降息和楼市松绑政策的利好不断，但楼市并没有真正热起来。这是否意味着，接下来楼市还将继续放松呢？
对于房地产行业来说，阳春三月可以看到一年之中真正的开局之时，此时的楼市表现或多或少都奠定了上半年乃至全年行业走势。然而“两会”为房地产业鼓气，加上一些地方的松绑政策，3月的楼市却没能火热起来。福建麦田房产中介陈朝继认为，现在供求双方都在等待政策落地：现在关键的不是说出不了政策，而是说客户的观念是觉得房价会降，所以现在大部分客户都会选择观望。
一大波稳楼市政策蓄势待发 楼市走向新常态
目前楼市平淡表现在，一方面房地产开发商项目开盘并不积极，另一方面成交量也没有明显上升。数据显示，50个重点城市3月上半月累计成交量仅为1月份的三分之一，更不及去年四季度的平均水平。因此，市场都在预期，接下来会有稳楼市政策密集出台。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，面临库存压力的三四线或者部分二线城市确实存在这种可能：
张大伟：主要的特征就是“分层施策”，我们看这个更多的的地方对楼市根据自己的“库存”情况，根据自己对人口调控压力的大小，都会出台一些不同力度的针对楼市的调控政策。而对于“三、四线”来说的话，因为库存积压比较多，这样的话后续会有一些更多的“去库存”这样的政策努力。
相对于三四线城市的压力，对今年一线城市楼市走势的看法，“向好”是一种共识。不过，深圳大学经济学院教授国世平提醒，楼市暴涨已无可能，回归自然是大势所趋：
国世平：房地产（的快速增长）走到现在基本上走到头了，所以房地产再想“黄金十年，白银十年”，没有了。现在房地产关键是怎么样回归自然的问题。（记者汪威、彭建军、杨守华）
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