[摘要] 明天（3月1日）不动产登记制度就将正式实施了。一个政策的从提出到实施期间所经历的波折和艰难，所耗费的时间人力和物力也是难以想象的，不动产登记制度也同样经历了这样的阵痛。但是无论你是欢迎还是不欢迎，不动产登记终究是来了。
房天下讯：明天（3月1日）不动产登记制度就将正式实施了。一个政策的从提出到实施期间所经历的波折和艰难，所耗费的时间人力和物力也是难以想象的，不动产登记制度也同样经历了这样的阵痛。但是无论你是欢迎还是不欢迎，不动产登记终究是来了。
自3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式入实操阶段，它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。
这一工作将在成都、青岛、广州、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展，也就是说这些城市居民的“房产证”(中华人民共和国房屋所有产权证)将陆续换发成“不动产证”(中华人民共和国不动产权证)，“不动产权证”证件设计初稿已出炉，并已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。
江苏省国土厅人士表示，除了徐州于今年初在新城区启动不动产登记工作，江苏其他城市还没有实质性进展。“省不动产登记局目前仍加挂在省国土厅里的地籍处。之前省政府已通知要求各地由国土部门负责成立不动产登记局，之后由于国家层面的细则没有出来，各地也在等待。”这位人士称。
你的房子需要登记吗？
既然是不动产登记，那么哪些不动产属于需要登记？按照《不动产登记暂行条例》第五条的规定，以下10种属于需要进行登记的不动产：
(一)集体土地所有权；
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；
(三)森林、林木所有权；
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；
(五)建设用地使用权；
(六)宅基地使用权；
(七)海域使用权；
(八)地役权；
(九)抵押权；
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
多年探讨 为何实行不动产登记
首先，我们要明确不动产统一登记的功能。
不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”，何言其他价值?
其次，我们要明确不动产统一登记的用途。
为统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是“单打独斗”，应该利用一切现在的与正在建立的制度资源，应该是“组合拳”。关住权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。
问题不断 不动产登记压力重重
不动产登记：信息如何保护与共享？
信息将实现全面联网
国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。
2017年实现查询
对于如何实现不动产统一登记，根据国土部方面的总体安排，从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；3年左右时间全面建立并完善各项制度；4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。
按照此时间表，2014年将基本完成不动产各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系；终于2017年实现信息共享，依法公开查询。
只有登记才受保护
不动产为什么要采取依申请的原则？参与起草《条例(征求意见稿)》的社科院学者孙宪忠在访谈中表示，“不动产的权利人要充分意识到，只有获得登记才能够获得法律的充分承认和保护。”
国土资源部不动产登记局常务副局长孙宪忠解释，首先要知道这个权利不是登记而来的，比如你要买我的房子，你要知道不是从登记机关买房，我们是借助登记的措施实现国家通过登记把权利转移给你，权利本身不是从登记产生的。
“为什么我们要说到申请原则，在现实的生活中，如果登记的情况下，就能够获得法律充分的承认和保护。没有登记的话，常常就得不到法律的保护和承认。”孙宪忠说，不动产的权利人要充分地意识到，只有获得登记才能够获得法律的充分承认和保护，所以就必须要积极主动地办理登记。
"谁都能查不符法理"
中国社会科学院长城学者孙宪忠指出，从法理上来讲，“让不动产信息充分公开，让大家都能够查询”，是有缺陷的。为了保护交易主体的合法利益和秩序，需要建立一个风险防范的机制，只有当事人和利害关系人才有权利去查询不动产登记信息。
操作层面多重难题 建立不动产登记局
按照相关部门之前公布的计划，从今年开始，用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度；用四年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。这也意味着，在“征求意见稿”结束后立法将尽快出台，此举将倒逼改革尽快推进。
此前，土地、房屋、林地、海域资源“各有其主”，多头管理，相对分散。多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而且，由于不动产涉及多种范围，很多部门对各自领域内不动产类别的数据统计尚未及时更新。
业界普遍认为，在这样的背景下，推进不动产统一登记也同时面临着技术困难和多重阻力，多个部门的信息需要联网，现行的法律规章也需要调整。目前还是涉及到农业、林业等不同的部门，更主要的是很多原始信息都在各个地方政府的相关部门里，这些信息的汇总不可能一蹴而就，存在一定困难。
与此同时，如何登记，怎么登记都是问题，这需要《不动产统一登记条例》的立法明确各方的责权利，以此建立不动产统一登记信息平台，加快组建不动产登记局开展不动产统一登记，将其推上法制化之路。然而，立法的过程同样是一个相关利益方博弈的过程，也是公众利益大化体现并终得到落实的有效路径。
对此，原中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞表示，不动产的统一登记意味着将涉及十余个部门的职责和权力整合，统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及一些部门的实际利益，其难度可想而知。
影响几重 抑制腐败？拉低房价？
能否拉低房价？
正方：住建部专家认为不会大幅拉低房价
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，不动产登记的主要目的有两个：首先，对不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”，建立基础数据，可以大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性；其次，这一政策的出台也是为了更好地保护权利人的利益，如果遇到争议，民众能够根据不动产登记簿的记载来确定权利和保护权利。
顾云昌说，对于老百姓而言，以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。统一登记后，可以更好地理清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。
此外，有观点认为不动产登记制将会带动房价大幅下降。对此，顾云昌表示，不动产登记制度并不直接影响房价。“影响房价的因素很多，主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。如果明年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响为时过早。”
对于不动产统一登记制度导致一些持有大量房产的业主开始大量抛售的猜测，顾云昌认为，只要相关法律法规制定得合理，让真正持有房产的人利益受到保障，房地产市场不会产生很大的波动。
反方：国土部专家认为客观上利于降房价
国土资源部地籍司副司长、巡视员冷宏志表示，目前有些媒体或者网络解读，实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，我想这些都不是不动产统一登记的直接目的，客观上可能多多少少和这个有些关系。
目前，《房地产税法》草案正在起草当中，实现不动产统一登记无疑给推行房地产税奠定了基础。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，随着政策逐渐明朗，各方对房地产市场的预期明确，有助于房价回归理性。
能否抑制腐败？
正方：倒逼官员抛房
近年来，从中央到地方，进一步加强反腐斗争力度，反腐也开始进入深水区。据媒体报道，当前广东省正在逐步推进官员财产公开试点，部分地方已将官员申报对象从处级扩至科级；北京、中央部分部委的处级以上的官员也正在登记房产，包括住房面积、户型、位置等细节。制度“篱笆”的扎紧，让一些拥有多套房产的官员人心惶惶，加快了处理“灰色房产”的步伐。
国家行政学院教授竹立家认为，住房信息联网一方面是城镇化、现代化的需要，另一方面也能让反腐线索“浮出水面”。届时，名下的房产不能像现金一样可以藏匿，让一些官员不得不急于抛售。
国务院曾要求在2015年以前，所有地级以上城市原则上要实现联网，但在很多地方，住房信息联网进展得并不顺利。一些地方从2013年开始，严禁以姓名为条件进行房屋信息查询，社会公众“以人查房”的反腐监督作用受到限制。
一些分析人士担心，这有可能给一些官员“喘息期”处理“灰色房产”。
随着国家反腐力度不断加强，一些官员抛售房产的情况在短期内或将持续增加。竹立家说，在出现官员急售房产现象的时候，“向境外转移资产”的相关监测也应该进一步加强。
反方:"反腐不应是目的"单靠登记难挑反腐大梁
公众对于建立统一的不动产登记制度的关注，很大程度上寄希望于这一制度的建立，能够为反腐提供便利。特别是2012年下半年“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房媳”不断被曝光后，有舆论认为，不动产统一登记后的信息特别是住房信息应该放开，允许“以人查房”。
刘燕萍指出：“这样理解是一种误读，即便在国外，不动产信息也不可能放在网上谁想看就看，不动产登记资料公开查询制度建设，必须同时满足保护财产权和公民隐私权的需要，合理确定查询范围，根据查询主体和查询目的设置合理的界限。”
除了查询受限外，有关专家也指出，目前不动产登记并非强制。如果有人收受贿赂的房屋后不拿来交易，完全可以不办登记。就算办登记，也可以登记在他人名下，或违法取得多个证件来办理登记。这种情况下，单靠一个统一登记制度很难实现反腐目标。
清华大学法学院副教授程啸曾经参与过住建部部门规章《房屋登记办法》的制定。程啸认为，不动产登记制度确实可以为反腐提供某些便利，但如果为了反腐而搞登记，那很可能反腐不成，登记制度也完善不了。
《不动产登记暂行条例》全文
12月22日《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。
条例全文如下：
章 总则
条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权；
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；
(三)森林、林木所有权；
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；
(五)建设用地使用权；
(六)宅基地使用权；
(七)海域使用权；
(八)地役权；
(九)抵押权；
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；
(四)其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的；
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的；
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
(六)申请更正登记或者异议登记的；
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书；
(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；
(五)与他人利害关系的说明材料；
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
(二)在建建筑物抵押权登记；
(三)因不动产灭失导致的注销登记；
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的；
(二)存在尚未解决的权属争议的；
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
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