[摘要] 央行降准之后，对楼市的预测文章又多起来。看过十来篇分析文章后，感觉作者们都没有抓到重点，因此决定自己另外写一篇。我的核心观点，仍然是人口增减决定房价涨跌。而人口增减的背后，则是一个城市的权力、发展机遇、公共资源和生态环境。
央行降准之后，对楼市的预测文章又多起来。看过十来篇分析文章后，感觉作者们都没有抓到重点，因此决定自己另外写一篇。我的核心观点，仍然是人口增减决定房价涨跌。而人口增减的背后，则是一个城市的权力、发展机遇、公共资源和生态环境。
你通过各城市统计局公报，是无法获得准确人口流动情况的，因为人口涉及到政绩。对于大城市来说，人口增速太快，是很难向上面交代的，因为国家在城镇化过程中提倡均衡发展，大城市都要控制人口增量。人口增长太快，反而是缺点。此外，人口多了人均GDP就少，就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡，官员政绩就不好看。
笔者去年提出“小学生理论”，通过小学生在校人数的增减，来研究一个城市实际人口的增长。这个研究方法，曾被媒体广泛报道。下面这个表格在我的文章中出现过，是我查阅数据制作的，现在再次引用。里面反映的，就是各城市在2008年年底到2013年年底，小学生人数增减情况。这些数据，将在很大程度上决定未来几年城市房价是上升还是下降：
47个大中城市，过去5年小学生数量变动表
在上面表格中，有4个城市的数据需要说明一下，大连的数据为“义务教育阶段数”，所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字，使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”，数据不可比，表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。
再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年小学生人数比2008年下降了9.4%，但人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的。
还用我再多说什么吗？这个排行，就是未来一两年城市房价上涨潜力排行榜。原因很简单，人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。虽然2014年的统计数字还没有出来，但我仍然可以确信，上述排行不会有大的变化。
通过这个榜我们可以发现，过去5年，中国形成了“三大三小”6个人口增长中心，“三大”是：北京及其周边，上海加上苏州，深圳、东莞、惠州，这里面北京、上海和深圳毫无疑问是龙头城市；“三小”是：厦门加上泉州、郑州、长沙。至于大家普遍看好的广州、武汉、重庆和成都等城市，在人口争夺战中比较失意。而东北地区，则呈现全面人口流失，大连竟然是中国40多个大中城市里不具有人口竞争力的城市。所以，如果有人告诉你大连的房价有可能上涨，你完全可以讥笑他的无知。大连楼市至少目前看，风险较大。
榜单上前10名城市，也就是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州，就是未来几年中国房价有上涨潜力的城市。当然，这些城市又分为两种，城市等级比较高、经济总量大的北京、上海、深圳更有竞争力。其他城市，可能存在更多的变数。比如厦门，虽然人口增速快，但总量小，经济总量和资金总量也比较小，抗风险能力就比较弱。
“旁边的那些人家现在都被安排在附近的快捷酒店，照这样儿估计得在酒店里过年了，可真够背的。”
“可不是嘛，照这阵仗，重修好咋的也得个一年半载的。”
“听说业主的背景硬着呢，不然哪能整那么大动静没人管得了。”
“这回可算是摊上事儿了，这不得查嘛，现在反腐这么紧，肯定逃不了。”
……
1月24日，因私挖地下室，北京市西城区德胜门内大街93号院门前突然发生塌陷，导致道路出现约15米长、5米宽、10多米深的大坑；当天中午，93号院北侧的4间房屋也发生倒塌。
虽然已过去了10多天，93号院对面的马路旁仍不时有附近的居民三两成群，议论着这里曾发生的事情。
据了解，目前已经有5户27位居民受到影响，不得已从自己的家中搬出，其中10多位居民的房子已经陷进坑中，还有几位居民的住房也出现裂缝。对此，西城区政府表示，“要做好春节期间受影响居民不能回家过年的准备，尽可能给他们提供更多的帮助。”
安抚固是应有之举，不过除此之外，政府显然还有更多的工作要做。
1月28日，就93号院挖地下室致路面塌陷一事，北京市规划委回应，称，曾向业主发放工程规划许可证，但范围只包括四合院的翻建，不包括挖地下室，业主挖洞属于违规。
而据公开报道，93号院已经施工了一年多的时间，去年7月，多部门曾接到居民电话，反映93号院施工扰民和私挖地下室的情况，相关的执法部门也对此事进行了处理。
然而直到1月24日的坍塌发生，这起私挖地下室事件的“处理结果”才终于浮出水面，结果显然难以服众。
此次坍塌事件，也让一度成为焦点的豪宅违建问题再次的进入公众视线。违建乱挖为何屡禁不止？既然有执法部门介入查处，违建施工为何得以继续？
成本小、利益大—2013年北京80%的豪宅社区存在违建
日前，有媒体称，经过一系列调查发现，北京城区不少四合院都有私挖地下室的情况，并渐成风气。
而实际上，除了往地下挖，往天上搭的现象同样不少。而这种现象又以豪宅中为甚，未获得相应的建设规划许可证而任性的“长高”（加层修建）、“长胖”（超越规划多占地面修建）的现象在豪宅中屡见不鲜。
根据2013年媒体公开报道的数据显示，北京市221个低密度的居住区，也就是一些别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违建，占到了整个社区数量的近80%，而这些小区中，已经锁定的违法建筑合计共有10381栋。
北京某房产中介工作人员王雷（化名）告诉记者，业主进行违建一般出于两个目的，有的是为了扩宽使用面积方便自己，有的则是借机出租出售牟利。“当然不排除还有其他一些特殊目的，但大部分都是为了自己用得舒服，或为了卖个好价钱，实际都是利益的驱使。”
四合院私挖地下室：投资成本120万元，身价立增1000万元
在王雷看来，近年来违章建筑产生的动机，正在从以前的提升自身使用面积为主转变为提升商业价值和获取利益并重的局面。“我是老北京人，以前有违建的也就是小打小闹，占点小便宜为自己方便，现在很多都是冲着增值去的，房产中介近几年接到的这种房产买卖的活也逐渐增多，典型的就是现在北京的四合院，挖地下室不仅扩大了使用面积，更为了对外销售时能提高价格。”王雷说，“出售四合院，有地下室往往是大的卖点。”
记者根据此前的公开报道，在网上搜索“四合院出售、地下室”等关键词，依然可以发现多处带有地下室的四合院在出售。有媒体调查发现，在德内大街93号院坍塌的事件发生之后，“顶风作案”私挖地下室的情况依然存在。
分析人士解释称，成本小、利益巨大是诸多人顶风违建的动机，在北京城区内很多地方都不允许建设高楼的情况下，挖地下室成为业主提高房屋售价的不二选择。
有业内人士在接受媒体采访时就以北京市西城区东官房胡同四合院为例算了笔账：300平方米的四合院，以目前北京四合院市场每平米15万元的较高报价，售价约为4500万元，挖同等面积的地下室，按装修公司的4000元每平米报价，成本为120万元左右，但因为有了地下室，四合院的“身价”立马增加1000万元。
网友批评城管等执法部门：对豪宅违建束手无策，执法“挑软柿子捏”
北京西城区政府曾在93号院事故发生后表示，2014年7月底接到举报后，相关部门就对德内大街93号院进行联合执法检查，发现该院落有工人正在偷挖地下室，马上要求停工并扣留了施工工具，责令施工负责人限期到城管执法队递交施工手续，并要求施工负责人转告业主到规划分局接受调查。
然而，几天后，只有一名工人到城管部门递交了由规划部门核发的只允许翻建三间住房，规划面积为69平方米、层数为一层平房的《建设工程规划许可证》。
2014年8月4日，城管部门依据北京市228号令《北京市禁止违法建设若干规定》，将德内大街93号案件发函移交至西城区规划局，而业主一直没出现。2014年10月13日，93号院申请翻修竣工，西城区规划局提出，必须业主亲自到场才能验收，这才见到了业主李宝俊，并告知施工许可证不包括私挖地下室，无法验收，向其下达《责令限期改正通知书》对其违法建设行为正式立案。
当时，李宝俊本人同意按照要求回填地下室。此后，执法人员多次到施工现场检查，发现该院已围上围挡、大门紧闭，未听到违规施工的动静，也再未接到市民的举报。
而实际的情况是，对于有关部门要求回填的要求，业主只是嘴上说说，实际却仍在持续偷挖。
众多网友吐槽说：一面是屡见报端对普通民众房屋的强硬拆除，一面是对豪宅违建的束手无策，有关部门在执法中缺乏公平性，在“挑软柿子捏”。
对此，一名接近北京城管部门的人士周瑾（化名）向坦言，执法部门在处理违建时确实难以做到一致对待。不过周瑾解释说，这是有原因的—城管执法部门级别不够。“还是受到很大的约束，一般敢于搞大动作违建的人都是有一定身份、地位的人，就说这次这个人大代表吧，人家基本上比地方城管部门的一把手级别（地位）都高，比如一个执法大队长也才正科、副处，城管要去对他做些什么处理措施难免投鼠忌器，所以还是级别太低，不敢查，也查不动，除非上面有指示。”周瑾说。
周瑾告诉，北京目前对违建进行监管的政府部门主要有两个，分别是城管以及城乡规划管理部门，主要的法律依据是《北京市城乡规划条例》以及《行政处罚法》。
据周瑾介绍，违建情况多数是根据居民举报掌握，也有上街检查获取。发现违建之后，处理违建的程序大致如下：城管接到举报后到现场核查，查验是否具有报建手续，认定违建后下达违法通知、听证通知，首先通知当事人自行拆除，若当事人没有自行拆除再下达强拆通知。而在已有的案例中，大多数执法都被卡在了初期的“现场核实查验”上。此时由于业主往往闭门不见，约谈不来，违建证据就无法查实。
“有些时候人都找不着，像这次这种人大代表要是躲起来你根本没法找，你又无权对他采取强制措施，也不可能违反程序直接跑到人家家里把违章建筑拆了，也就是说如果业主不配合的话，工作会很难往下做。”周瑾说，“所以处理时间一般会拖得很长，从发现违建到处理完毕，平均周期通常都在半年以上。”
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