[摘要] 2014年，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场步入调整期，告别了过去高速增长的“ 时代”。
【编者按】2014年，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场步入调整期，告别了过去高速增长的“时代”。2015年，房地产市场走势如何？将呈现怎样的面貌？2014年12月26日，中国社会科学院城市与竞争力研究 课题组发布“住房绿皮书”——《中国住房发展报告（2014~2015）》，对2014年住房市场形势进行了分析，并对2015年房地产市场进行了预测。绿皮书主编、课题组成员倪鹏飞表示，2013和2014年住房市场经历了逐步加深的三重调整，并且标志着一个新时代的到来，即从住房的卖方市场进入了买方市场。未来房地产市场将进入中速增长的常态，步入“白银时代”。
▉回眸
2014房地产市场形势判断
经历三重调整买方市场到来
《中国住房发展报告（2014~2015）》（以下简称《报告》）指出，2013年中国住房市场经历了在 上涨中隐现调整迹象，从2014年 季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个。
对于新一轮的调整，《报告》主编、课题组成员倪鹏飞认为，这次与此前相比具有性质上一次性由正转负，规模上缓步下行，程度上逐步加深，范围上逐步扩大等特点。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整，是长期走势、中期波动、短期波动“三期调整的重合”。
倪鹏飞指出，从长期走势来看，房地产市场的需求终是由人口结构决定的，劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成房地产市场在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展将由高速增长向中速增长、加速增长向减速增长、卖方市场向买方市场转变。
从中期波动角度来看，自改革开放以来，中国存在10年左右一次的周期，本次周期在2002~2013年。从短期波动角度来看，自1998年以来，中国房地产市场每3年左右会出现一次周期性波动的过程，本次周期为2011~2014年。
对于新一轮调整出现的原因，倪鹏飞分析认为，首先是供给过度。2013年中国房地产几乎达到 的程度。2013年1~12月，中国商品住宅开发 额为58951亿元，同比增长19.4%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。
随后，预期改变成为调整的关键。2014年初，市场预期发生改变。在住房市场上，受预期影响，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。在土地市场上，房地产企业购地热情下降，地方 面对收入锐减的压力，增加 地块出让比例。
当然，直接的原因在于资金紧缩。一方面开发商的资金来源紧张，影响住房 。另一方面抵押贷款下降，影响住房需求。
房地产市场问题风险分析
结构性问题突出 局部性风险加大
住房市场潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出。一方面，过去几年竣工面积快速增加。《报告》指出，若按照过去几年每年增加20亿平方米左右的增长，未来住房存在严重的潜在过剩。另一方面，市场存在区域性结构失衡。一二线大城市基础设施和公共服务好，人口聚集势头猛，住房需求旺，但是这些城市土地供应量相对紧张，住房供给相对滞后；三四线城市基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，甚至下降。
住房金融结构失衡加剧，风险概率增大。《报告》指出，房地产融资在全社会融资中的比重不降反升，房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。而个人按揭贷款余额规模巨大（接近10万亿元）面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。
宏观政策引导预期遭遇挑战。首先，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难十分严峻。其次，经济下行和房地产下行导致 收入减少。再次， 宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。
“过去10年， 在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对 的调控政策具有敏感性， 政策能够很有效地引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验， 政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。”倪鹏飞表示。
▉展望
2015房地产市场变化预测
双重分化趋势显现 中速增长将成常态
三期调整重合以及“买方市场”的到来，决定本次房地产市场调整与此前相比：调整时间更长、速度更慢、程度更深；未来房地产市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。
“综合而言，2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。”倪鹏飞这样总结。
住房市场：商品房价格软着陆，开发商面临大选择。《报告》提出了对2015年的总体判断：一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级 将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。
“住房限购或将全面放开，住房价格将走下神坛。”《报告》认为，目前，仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。
课题组成员邹琳华认为，2015年， 和地方 将密集推出救市政策，包括全面取消住房限购政策，进一步降低住房交易税费， 收购过剩的商品住房用作保障房之用，加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给等。总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。
土地市场：成交总量或有小幅回升，市场分化将进一步加剧。《报告》称，一方面，经济下行压力进一步加强，土地市场上升乏力，地价环同比涨幅或会继续收窄，环比涨幅抑或会转正为负。另一方面，住房因为长期限购，其投机 需求已基本被挤出。房企资金链趋紧，再加上有一定量的土地储备，土地市场或会继续萎缩低迷。
课题组成员张慧芳表示，总体看，2014年第四季度到2015年第三季度，土地市场成交量或有小幅回升，价格或高位调整，溢价率或会继续走低，底价、流拍或会进一步扩大。
张慧芳认为，对于市场需求旺盛、土地资源紧缺的一线城市，市场形势比较乐观，二线城市之间纵向分化将加剧。三四线城市库存高企，市场容量普遍较小，房企拿地积极性大受影响，因此未来一年土地市场难有大作为。
相关领域的针对性政策建议
引导市场预期 稳定住房消费
对于未来政策的走向，《报告》提出，取消若干 性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。 应抓住供需环境宽松的良机，解除或减少 管制，退出对市场的直接干预，让市场在调整中发挥决定性作用。通过房地产市场机制，吸收住房价格泡沫，消化新增住房库存，降低住房存量空置，实现住房总量和结构的动态均衡。
同时，要采取必要的刺激政策，稳定住房消费。《报告》建议，确保一定幅度的住房 增长，有利于居民住房需求的满足，也有利于经济的平稳增长。 ，合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施，引导形成住房市场将进入中速增长和买方市场时代的稳定、谨慎、乐观的市场预期。第二，在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下，适当降低利率，增加流动性，有利于稳定住房消费，减少库存，稳定价格。第三， 减低房地产交易税等提升购房者的支付能力，大力清理不合理的 性收费，减少住房开发与经营成本。
没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，《报告》认为，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。对此， 建议对住房金融制度体系进行完善，即由 新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行，改革公积金制度、建立住房抵押贷款证券化制度、完善住房租赁制度。
市场追踪
●2013年和2014年住房市场经历逐步加深的三重调整，2013年中国住房市场隐现调整迹象。从2014年 季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。本次调整具有必然性，也是 次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内。
●一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，北上广深等城市限购政策有望在2015年内全面退出。未来商品房库存积压导致销售困难，一半以上的开发商将转行或在市场中消失。
●目前的年均住宅竣工和施工面积远远高于需求，未来如果仍然保持这一增长水平，住房将存在严重的潜在过剩。
●2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。
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