[摘要] 因央行下调贷款基准利率，按照与客户的约定，绝大多数按揭购房的客户将于明年1月1日起执行新的个人贷款利率，月供也将随之减少。
因央行下调贷款基准利率，按照与客户的约定，绝大多数按揭购房的客户将于明年1月1日起执行新的个人贷款利率，月供也将随之减少。
贷款50万元年省1400元
据银行专业人士介绍，在住房个人贷款上，银行与客户基本是对利率采用“固定日调整”贷款方式，即无论是加息还是降息，正在还贷的存量贷款客户，均将执行央行公布的1月1日起实施的新利率。
假设客户商业贷款50万元还款20年，之前执行央行5年期以上基准利率为6.55%，使用等额本息还款方式，之前月供为3742.6元，而明年1月1日起执行降息后的基准利率6.15%，月供则降低至3625.6元，月供减少117元，整个2015年可省利息约1400元。
举例来说，假设客户贷款余额100万元，原先利率为央行5年期以上基准利率6.55%，剩余期限为20年，使用等额还款方式。1月1日贷款利率下降到新的央行五年期以上贷款基准利率6.15%后，在整个2015年，客户会因此而少还大约4000元利息。
不过需要提醒的是，2015年首月还款，还是按往常一样给还款留点“余份”，防止还款不足或损坏个人信用。
三类情况提前还贷未必划算
每到年底，因年终奖、企业年金、节余积蓄等原因，又是房贷一族提前还贷的高峰期，希望提前摘掉“房奴”帽子的想法是对的，但有些情况未必划算。
一银行沈阳分行个贷部人士介绍，大多数客户申请的贷款年限为20年，如果是等额本息还款，如果还款期超过5年，提前还贷的意义不大，因为前期所还款的大部分是利息而非本金，剩余的年限则是本金为主利息占少部分。
事实上，在2008年、2009年，沈城不少申请房贷的客户至今还享受着7折优惠利息房贷，是最近几年来利率水平，其贷款利率水平甚至低于当前5年期存款利率，提前还贷更属得不偿失。
此外，不少银行对提前还贷的次数、时间等有限制，合同中甚至有违约金的相关规定，建议提前还贷者不妨查看相应条款并咨询经办银行提前还贷的条件。记者了解到，不同银行违约金标准不一，从1%至5%不等，如果提前还贷支付违约损失超过所得，则不宜提前还贷。
今年11月份央行降息，5年期以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%。这对于那些有房贷要还的市民来说，是一个利好消息。因为，很多老“房奴”的月供调整原则都是在遇央行基准利率有变时，于“次年1月1日”执行实时利率。降息、房贷月供自然跟着降。您是否也这样认为？不过，根据本报近日采访中了解到的情况，由于银行房贷系统调整方式存在差异，而且明年1月份房贷还款比较特殊，会遭遇跨年月供“分段计息”，因此，尽管降息了，明年1月份的月供却有可能出现“不降反涨”的特殊情况。因此银行人士提醒您，下月还房贷尽量还得多存点儿。
11月份央行降息后，5年期以上贷款基准利率由此前的6.55%下调至6.15%。以50万元20年期的商业住房贷款为例（假设还款期内利率不做任何调整），同样是以基准利率获得贷款，按等额本息还款方式，之前每月偿还本息约3743元，利息总额为39.8万元；降息后，月供约3626元，利息总额约为37万元。相比之下，月供少还约117元，利息总额少交约2.8万元。
以上是对于降息前后两个客户同一种情况下获得贷款进行的对比，而对于那些在降息前就办了房贷，目前贷款未结清的老“房奴”，其降息后月供得通过专业的房贷计算器，扣除之前本金已还的部分进行计算。
目前多数银行针对房贷老客户执行的“次年1月1日调整”原则。我们不妨举个简单的例子，假设某客户于2013年1月1日获得一笔50万元20年期的房贷，当时基准利率为6.55%，月供约3743元。从2015年1月1日起，该客户的贷款利率将按实时利率6.15%执行。而经过了过去两年的还款期，其贷款本金剩余约46万元，剩余还款期为18年，月供降至约3635元。比之前月供少了约108元。
特例 特殊情况：利率降明年1月份房贷钱未必少
按常理，降息了、房贷月供自然跟着降。不过，也有例外的特殊情况值得注意，即贷款利率下调后次年1月份月供没降、甚至“不降反涨”。对于借款人来说，贷款不还或者少还，将会遭遇罚息。因此提醒您，在元旦前的这几天跟贷款银行进行沟通，查询一下月供金额变化情况，最保险的办法是别盲目在下月少存利息，相反，明年1月份月供适当多存入一些。
特殊情况一：银行房贷系统调整差异。以某银行客户王先生为例，2011年7月份办理的房贷，2012年两次降息，但他的月供在2013年1月份仍是此前的1641元。银行方面对此的解释是“为了方便客户还款”，所以将次年1月的月供与上年12月份保持一致，只是同样的月供数字代表的“意义”不同，1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。
特殊情况二：跨年“分段计息”，月供不减反增。某银行客户采用的是等额本金还款方式，还款日是每月的6日。1月月供计算方式为：12月6日～12月31日采用原利率，1月1日～5日采用新利率，共31天。而以往月供是按月利率（30天）直接计算，这就导致明年1月份要比今年12月“多”出1天利息。如果这多出一天的利息比1日～5日这5天因降息因素而少交的利息还要多，那么就会出现明年1月份月供“不减反增”的极特殊情况。
特殊情况三：老“房奴”调息时间不同。除了按“次年1月1日”原则进行调息外，也有银行在房贷合同中约定的是满一年（或半年）期限做调整、次月调整、按季度调整等其他方式。比如，如果采用的是“对年、对月、对日”原则，那么，您在今年6月份办理的贷款，要执行新利率就得等到2015年6月了
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